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库存巨大的楼市为何再起虚火

2018-08-08 18:01:47

新华北京7月6日专电(刘德炳、凌军辉)5月以来,北京等城市商品房成交量回升,二手房价格迅速上涨,部分地区再现地王楼市出现新一波异动。但专家分析指出,眼下楼市基本面难以支持房价持续上涨,此轮异动似有虚火之嫌,打击投资投机仍是当前楼市的主基调。

价格空涨 成交低迷

6月9日,位于北京北五环附近的远洋和苑取证开盘,拟售价格近5.8万元/平方米煤仓衬板
。北京北四环外的姜庄湖家园项目,拟售价格最高超过10万元/平方米。业内分析人士指出,这无疑加剧了楼市泡沫,一些开发商过于看好高价开盘,透支了价格上涨空间。

一些普通的一手房项目和二手房,近期价格也出现了明显上涨。走访看到,位于北京东三环一带的百环家园一套房子,年初总价120万元,而如今挂牌价已经高达140万元,涨幅超过10%。

土地市场同样存在异动。6月18日,在广州市珠江新城D4-B2商业地块拍卖中,经过18个开发商上百轮竞价,最终恒大以13.22亿元的价格竞得,溢价170%,折合楼面地价每平方米约3.3万元。目前来看,这一地王价格难以形成支撑。

中国房地产研究会副会长顾云昌等专家指出,事实上,当前楼市仍处于筑底阶段,只是部分区域、部分项目出现成交上涨。以上述北京高价盘为例,发现,其成交整体十分低迷。

值得注意的是,高价楼盘、地王、部分项目涨价可能会造成恐慌情绪,逼迫购房者就范。赶紧来买吧,要不然下期开盘又要涨价了这几乎是每一个销售员的口头禅,目的是让购房者产生紧迫感。

针对当前一些地方出现的排队抢购房屋的状况,分析人士认为原因有二:一是开发商将客户积累到一定阶段时,通知客户在同一时间到售楼处选房,营造排队抢购或摇号买房的销售盛况。二是目前有很多房地产站与开发商联合进行团购活动,房地产站会选择5个左右的楼盘,征集购房者报名,然后集中去看这些项目,给人的感觉就是每个售楼处都是人山人海,给购房者造成恐慌。

楼市基本面能否支撑这波虚火?

从政策面来看,6月以来,发改委、银监会、央行、住建部四部委就松绑房地产政策,连续辟谣。业内分析人士指出,四部委的辟谣,一定程度上表明政策不太可能从中央层面松动,限购、限贷等仍将持续,同时也表明中央决策层并不希望看到房价再度上涨。

当前,一些地方对房产调控政策进行了微调,尤其是最近整体经济疲软,地方微调的力度比较大,市场对政策的敏感度提高,购房者担忧再次错过房价低点。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,一旦地方过度调整楼市政策,中央肯定会有应对,所以目前来看市场明显过度反弹的可能性很小。

从市场面来看,全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,1月-5月份,商品房销售面积28852万平方米,同比下降12.4%,目前成交在放大,这显示出市场正处于筑底阶段,市场还处于底部。聂梅生表示,目前内地上市房地产公司的库存高达1.5万亿元左右,如果加上一些非上市公司,那预计整个房地产业的库存可能在3万亿元左右,而前5个月全国商品房销售额16932亿元平衡棒
,从这种对比中可以看出,库存十分巨大,仍然需要较长的时间来消化。目前房企仍处于去库存的阶段,房价难以大涨。

如何打击过度投资投机?

一些新盘价格止跌回升是否意味着拐点到来?现在说房价出现拐点还为时过早。中国指数研究院研究总监何田说,连日来多地楼市出现热销现象,一方面与开发商加大新盘推出力度有关,另一方面,也不排除开发商自我炒作,营造恐慌性购房气氛。在调控紧缩的大环境下,出现房价急剧上涨的可能性很小。

南京工业大学天诚不动产研究所副所长、副教授吴翔华说,近期出台的一些微调信号被市场歪曲解读,加上一些开发商不停地自我炒作,误导了人们的判断。而长期以来,人们的买房心理也发生变化,原来是你不降价我不买,如今变成你不涨价我不买。未来一段时间,有可能出现局部房价上涨的情况。

随着对房价的预期发生变化,购房需求得到进一步释放,少数购房者通过离婚、开假证明等方式规避调控政策。南京一家事业单位的芮先生最近花1.8万元给银行开了一张虚假的首套房证明,以优惠的贷款利率购买了第二套房。周围有朋友为买房假离婚,我觉得划不来,还不如花点钱开张假证,既方便又简单。

北京中原地产市场研究部总监张大伟等业内人士建议,首先要继续抑制投资投机需求,限购城市的力度不仅不应该放松,甚至应该继续加强。其次是保证自住需求、改善性需求入市。对真实自住需求的信贷政策应该维持一定松动,但是松动的幅度不宜过大,以免被市场理解为全面放开的信号。第三是打击空置,对非自住、非出租的房屋应该征收空置税。同时可研究,对二手房的投资收益按一定比例征税1l塑料瓶
,以打击二手房坐地涨价的现象。

(:思思)

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